離婚するんだし家は売って処分してしまいたいけど、住宅ローンがまだまだ残っている…。
オーバーローンになりそうだけど、そもそもオーバーローンの家って売れるんでしょうか？
売るとしたら、どうやって？
さらには残債の支払いがどうなるのかも気になりますよね。
どういう風に考えればいいのか、ひとつずつ見て行きましょう。
離婚の時、住宅ローンが残っている場合の２パターン
住宅ローンの残っている家を売ろうとする時に知っておくべき概念が、アンダーローンとオーバーローンです。
アンダーローンは、家の価値がローンの残高を上回っている場合。
売れば利益が出るので、財産分与の際に利益分を分ける事になります。
オーバーローンは、逆に家の価値がローン残高を下回ってしまっている場合。
この場合売っても利益にならないどころか、差額を払える資金力がないと、そもそも処分が出来ない…なんて事に。
まずは自分たちがどちらのケースに該当するのか、家の値段を知ることから始めましょう。
信頼のできる不動産屋さんがいるならお願いしてもいいですし、最近だとネットで簡易的に家の値段を教えてくれる所もあります。
信憑性は低くなるので、いくつか試してみて平均を取ってみるなど、大体の目安として使ってくださいね。
自分たちの家がアンダーローンなのかオーバーローンなのかを踏まえて、その家をどうしたいのか決めていきます。
離婚時に住宅ローンがオーバーローンでも売る方法
アンダーローンなら何も問題はありませんが、オーバーローンの家を売るのは大変です。
上でも軽く触れましたが、ローンのない状態でないと家は売れない決まりがあり、
「とりあえず家を売ってそのままローンだけ払って行こう」という事が出来ないんです。
この場合は「任意売却」といって、銀行側に家を売る事を許してもらう必要があります。
基本的には家の売却額とローン残高の差額を、一括返済することになります。
ですが金額が大きいとそれも難しいですよね。
額がさほど大きくなかったり、ローンの名義人がしっかり払えると銀行が判断した場合は、その差額分のローンを新たに組ませてくれる場合も。
また、銀行が任意売却を許可しなかった場合など、「将来売却する」という考え方もあります。
今すぐは売れないけれど、「オーバーローン状態が解消されるか、差額を一括返済出来る資金が出来たら売却する」という契約を結ぶのです。
離婚時の住宅ローンの残債は誰がどうやって払う？
上にも書いた通り、残債（オーバーローンの差額）のローンは基本的に出来ません。
これは銀行側に立てば「家のような担保になる物がないので貸せない」というのは当然と言えば当然ですね。
たまに銀行の好意で残積分のローンを別に組める事もありますが、あまり期待しない方がいいでしょう。
つまり家を売るなら一括で支払うことになる場合が多いのですが、
この任意売却時の残債も財産分与の一部となって２人で分ける必要があるのでしょうか？
答えは、「場合による」です。
銀行のローンと離婚の財産分与はまた別物です。
財産分与はプラスの財産にのみ適応されるもの。
住宅ローンのような大きいマイナスがあると、総資産がマイナスになりますよね。
こうなるとそもそも分与する対象がないと判断され、裁判所はノータッチ。
ここからは銀行との契約によって決まります。
夫がローンの名義人ならそのローンも夫のものとみなされ、妻に支払いの義務はありません。
ただし妻が連帯保証人になっている場合は、夫が支払えない場合にその分が回って来るので注意が必要です。
まとめ
- まずはアンダーローンかオーバーローンかの確認を
- オーバーローンの家を売るには、銀行の許可が必要
- 今すぐ売れないなら、後で売る契約もアリ
- 住宅ローンの残債は銀行との契約次第
オーバーローンの家をどうしようかというのは、とても良くある離婚時の悩みです。
まとまったお金がない場合は売る事も出来ずスッキリと離婚が出来ないので、もやもや…なんてことも。
銀行に相談して、残債分を別ローンにして任意売却させてもらうのが一番理想的ですよね。
まずは本当にオーバーローンかどうかを確認して、なるべく損しないように家の処分を決めて行きましょう。
