離婚する時に今まで住んでいたマンションをどうするかは悩みの種ですよね。

不動産は財産分与の中でもはっきり決めるのが難しく、トラブルが起きやすい部分です。

売った方がいいのか、どちらかが住むのか…から始まり、ローンが残ってしまう場合の処理にも頭を悩ませたり。

この記事では、住宅ローンの残っているマンションの財産分与をどのように考えればいいのか、分与の時に税金はかかるのかどうかなどの疑問を見て行きます。

離婚時にマンションを財産分与する場合の2パターン


まずはそのマンションの資産価値を調べる所から始まります。

不動産やネットの簡易的な鑑定サイトをいくつか使い、自分たちのマンションがいくら程度で売れるのか、確認してみましょう。

それを現時点での住宅ローンの残高と比べて、「アンダーローン」か「オーバーローン」かを見極めます。

アンダーローンは、住宅の価値がローン残高を上回っている状態。

この場合はこのマンションは共有財産であるとみなされるので、利益分を夫婦で半分に分けましょう。

売る場合は売却額からローンの残高を引いた額を半分ずつに。

どちらかが住み続ける場合は、出て行く方が予想される市場価値からローン残高を引いた額の半分を請求する権利があります。

オーバーローンは、住宅を売ってもローンが残ってしまう状態のこと。

この場合、マンション以外の財産が大きく関係してきます。

ローンの負債額がその他の財産を合わせた額より少ない場合、財産分与の時に総額から負債分を引いた額を2人で分けます。

逆にその他の財産があまりなくて負債だけが残ってしまう場合、「分与する財産はない」という事に。

ローンの名義人や保証人がそのまま責任を負います。

離婚でマンションを財産分与。住宅ローンを残す問題点は?


まだまだ住宅ローンが残っている場合、その負債分を誰が背負うのか…。

上でも書いたように、アンダーローンの場合は利益分を分ければいいので簡単です。

問題はオーバーローンのケース。

財産の総額がマイナスの場合は、そもそも財産分与の対象にならず、各自対処することとなります。

ここで重要になるのが、銀行との契約状況です。

ローンの名義人や保証人は離婚したからと言って簡単に変更できるものではありません

例えば夫の名義のマンションで妻がローンの連帯保証人になっている場合を考えてみます。

夫が住み続ける場合、資産価値がないとされる家なので財産分与もないですが、夫がローンを払う事で何も問題ないように見えます。

でも妻が連帯保証人のままだと、もし夫がローンを滞納した場合などに妻が負債を背負う事に…。

財産分与でどちらかがマンションを使い続ける場合は、こうったリスクをよく理解しておく必要があります。

離婚時にマンションを財産分与する場合、税金は?


マンションのような金額の大きい財産分与で「贈与税がかかるのでは」と考える人も多いですね。

でも財産分与は「元から持っている財産を分ける」だけなので、基本的には税金はかかりません

ただしマンションの資産価値が買った時よりも3000万円以上上がっているようなケースは注意が必要。

売って現金を分ける場合は問題ありませんが、「マンション自体を相手に渡す」際に「譲渡所得税」がかかるようです。

(よほどの理由がない限り資産価値というのは下がっていくものなので、なかなかないケースだとは思いますが…。)

万が一該当する場合は、元の売値+3000万円を超えた分に20%~40%程度の税金がかかります。

こちらの支払い義務は、マンションを譲渡する側にあります。

夫名義のマンションを妻に名義変更する場合は、夫が支払うという事ですね。

これとは別に、財産分与における税ではなく、マンションの名義を変更する時に必ずかかる税があるのも覚えておきましょう。

こちらは金額に関係なく、

  • 登録免許税(評価額の2%)
  • 固定資産税(評価額の1.2%)

  • となります。

    まとめ

    • まずは資産価値の確認を
    • 住宅ローンが財産分与の対象になるかどうかは、他の財産の額次第
    • よほどマンションの評価額が上がった場合を除き、税はかからない
    • ただし名義変更してマンションを譲り受ける場合、登録免許税と固定資産税がかかる

    2人で使っていたマンションの処理はなかなか複雑です。

    住宅ローンに名前が載っていると言う事は自分がそのお金を借りているも同然。

    離婚が理由の名義変更や保証人の変更は銀行側が許さない事も多いので、問題がこじれやすいんです。

    出来ればマンションなどの共有の資産は離婚と同時に処分してスッキリするのがオススメですよ。